【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)永慶房屋2022第1季網(wǎng)路會(huì)員調(diào)查，全臺(tái)認(rèn)為房?jī)r(jià)看漲的比例由上季的63％再往上攀升至71％(圖1)，較上季增加8個(gè)百分點(diǎn)，逾7成消費(fèi)者看漲房?jī)r(jià)，看漲比例創(chuàng)2008年第2季以來新高，是13年以來最高紀(jì)錄。永慶房屋業(yè)管部協(xié)理陳賜傑指出，本次調(diào)查時(shí)間是在內(nèi)政部祭出打炒房5大打措施前，可以看出疫情趨緩後，房市轉(zhuǎn)趨熱絡(luò)的市況下，消費(fèi)者對(duì)當(dāng)時(shí)房市的看法。調(diào)查結(jié)果顯示，在低利率、資金寬鬆以及通膨升溫的狀況下，讓消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的預(yù)期，且看漲比例呈現(xiàn)連3季逐步走高的趨勢(shì)。
 
想購(gòu)屋地區(qū)房?jī)r(jià)漲多少？81％消費(fèi)者認(rèn)為過去一年房?jī)r(jià)上漲5％以上
新竹對(duì)房?jī)r(jià)上漲最有感！48％消費(fèi)者認(rèn)為漲幅在10％以上
 
資金潮、低利環(huán)境帶動(dòng)下，房市交易市況熱絡(luò)，尤其在國(guó)內(nèi)疫情穩(wěn)定受控後，遞延買氣持續(xù)出籠，購(gòu)屋需求穩(wěn)定的狀況下，房?jī)r(jià)似乎與出現(xiàn)易漲難跌的現(xiàn)象。本次調(diào)查也針對(duì)消費(fèi)者想購(gòu)屋的地區(qū)做房?jī)r(jià)看法的調(diào)查，消費(fèi)者認(rèn)為想購(gòu)屋的地區(qū)房?jī)r(jià)過去一年房?jī)r(jià)是上漲還是下跌呢？陳賜傑說明，根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，全臺(tái)有81％消費(fèi)者認(rèn)為過去一年房?jī)r(jià)已上漲5％以上(圖2)。其中新竹縣市消費(fèi)者對(duì)於房?jī)r(jià)漲幅最有感，48％消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲10％以上，認(rèn)為上漲5-10％的也高達(dá)35％。其次則是桃園，認(rèn)為上漲10％的占比達(dá)4成，臺(tái)中以南3大都會(huì)區(qū)則均超過3成，除了雙北以外，桃園以南5大都會(huì)區(qū)認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲10％以上的占比都在3成以上，顯示消費(fèi)者對(duì)於自己想購(gòu)屋地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅感受度相當(dāng)明顯。
 
通膨持續(xù)升溫！73％消費(fèi)者預(yù)期2022年國(guó)內(nèi)通膨率將會(huì)比2021年更高
抗通膨首選！66％消費(fèi)者偏好不動(dòng)產(chǎn)作為抗通膨標(biāo)的
 
近期消費(fèi)者普遍感受到物價(jià)上漲，那麼消費(fèi)者預(yù)估2022年通膨率走勢(shì)如何呢？陳賜傑表示，根據(jù)本次調(diào)查顯示，73％消費(fèi)者預(yù)期2022年國(guó)內(nèi)通膨率將會(huì)較2021年上升，也就是說，消費(fèi)者認(rèn)為2022年的通膨狀況恐怕會(huì)比2021年更為嚴(yán)重。既然通膨持續(xù)升溫，消費(fèi)者會(huì)如何選擇抗通膨標(biāo)的呢？調(diào)查結(jié)果顯示，66％消費(fèi)者優(yōu)先選擇不動(dòng)產(chǎn)作為抗通膨標(biāo)的(圖3)，仍是消費(fèi)者抗通膨的首選。陳賜傑說明，在全球資金氾濫、低利率環(huán)境下，全球都面臨通膨升溫的風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者對(duì)於「錢變薄」的預(yù)期性心理，自然而然會(huì)找尋相對(duì)保值抗通膨的標(biāo)的，而不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格具有僵固性，漲跌不若金融商品波動(dòng)劇烈，同時(shí)具有收租效益，在國(guó)內(nèi)目前利率處?kù)断鄬?duì)低檔的情況下，使不動(dòng)產(chǎn)成為消費(fèi)者心中最佳的抗通膨標(biāo)的。
 
何時(shí)是最佳購(gòu)屋時(shí)機(jī)？53％消費(fèi)者認(rèn)為2022上半年前是最佳購(gòu)屋時(shí)機(jī)
 
那麼，消費(fèi)者認(rèn)為何時(shí)是最佳購(gòu)屋時(shí)機(jī)(圖4)呢？陳賜傑指出，根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，發(fā)現(xiàn)59％消費(fèi)者認(rèn)為2022是購(gòu)屋好時(shí)機(jī)，其中有超過3成的消費(fèi)者認(rèn)為2022上半年就是最佳買點(diǎn)，顯示在低利率、市場(chǎng)資金仍相對(duì)寬鬆，以及通膨壓力浮現(xiàn)的狀況下，部分消費(fèi)者認(rèn)為從現(xiàn)在開始就可以準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)，2022上半年正是最佳購(gòu)屋時(shí)機(jī)。
 
53％消費(fèi)者認(rèn)為2022年國(guó)內(nèi)啟動(dòng)升息循環(huán)！62％認(rèn)為全年升息1碼
消費(fèi)者對(duì)升息敏感度增！86％消費(fèi)者能承受升息上限僅3碼
 
美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)(FED)表示2022年將啟動(dòng)升息循環(huán)，預(yù)估2022年升息3次，那麼，消費(fèi)者如何看待國(guó)內(nèi)的升息步調(diào)呢？陳賜傑說明，根據(jù)調(diào)查結(jié)果(圖5)發(fā)現(xiàn)，53％消費(fèi)者認(rèn)為2022年會(huì)升息，其中44％認(rèn)為升息時(shí)間點(diǎn)會(huì)落在2022年第二季，至於升息幅度，消費(fèi)者認(rèn)為2022年會(huì)升息1碼(圖6)。那麼，若國(guó)內(nèi)跟進(jìn)升息政策，消費(fèi)者對(duì)於升息的壓力承受度是幾碼呢？調(diào)查結(jié)果顯示，86％消費(fèi)者對(duì)於升息壓力的承受度在3碼內(nèi)，陳賜傑表示，隨著通膨升溫、聯(lián)準(zhǔn)會(huì)轉(zhuǎn)鷹的狀況下，升息循環(huán)確定將於2022年啟動(dòng)，而臺(tái)灣央行總裁也預(yù)告國(guó)內(nèi)2022年將升息，消費(fèi)者也高度關(guān)注升息議題，畢竟升息將增加每月房貸負(fù)擔(dān)，加上房?jī)r(jià)高漲的狀況下，消費(fèi)者對(duì)於升息的敏感度持續(xù)增加。
 
 
低利+資金潮挹注！7都近1年房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯，除新北外漲幅均超過1成
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋表示：國(guó)內(nèi)房市在低利環(huán)境與資金潮助攻，加上國(guó)內(nèi)疫情趨緩，房市信心回溫，挹注房市交易，此外，國(guó)內(nèi)外通膨蠢蠢欲動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值成為通膨洪流下之保值首選，推升購(gòu)屋需求穩(wěn)定成長(zhǎng)。觀察2021年全臺(tái)1-10月交易量已達(dá)27.9萬(wàn)棟，預(yù)估2021年全年交易量在34.5至34.8萬(wàn)棟之間，創(chuàng)8年來新高紀(jì)錄。
 
葉凌棋指出，隨著購(gòu)屋需求增溫，7大都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)都呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，以2021Q4房?jī)r(jià)與2020年同期相比(圖7)，可以發(fā)現(xiàn)除了新北市年度漲幅在9.4％外，其餘6大都會(huì)區(qū)年度漲幅均超過1成，而新竹、臺(tái)南與高雄甚至漲幅已逾2成；若再?gòu)慕?年房?jī)r(jià)漲幅來看(圖8)，2019-2021年3年期間新竹、臺(tái)南已上漲超過4成，而桃園、臺(tái)中、高雄也有3成漲幅，不過，葉凌棋補(bǔ)充，若仔細(xì)觀察，其實(shí)2019-2020年2年房?jī)r(jià)呈現(xiàn)緩漲格局，但2021年房?jī)r(jià)明顯飆漲，近1年漲幅除心北外，至少1成以上，顯見近1年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯，這應(yīng)該也是政府積極出手打擊炒房的主因。
 
影響2022年房市三大變數(shù)！貨幣緊縮、房市政策、市場(chǎng)超額供給
政府打炒房下重手！改變市場(chǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)漲勢(shì)將趨緩
 
葉凌棋表示：市場(chǎng)普遍預(yù)期2022年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)甦，但全球通膨壓力恐加速貨幣緊縮、啟動(dòng)升息時(shí)程，會(huì)讓全球金融市場(chǎng)有大幅震盪風(fēng)險(xiǎn)，連帶影響房市表現(xiàn)。此外，為避免房市失控，中央、地方政府齊力打炒房，中央各部會(huì)從金管會(huì)專案金檢、央行限貸以及內(nèi)政部禁止預(yù)售換約、祭出私法人購(gòu)置住宅許可制以及建立檢舉獎(jiǎng)金制度等，而各縣市政府積極研議囤房稅，政府積極打擊投機(jī)炒作，2022年是否祭出更進(jìn)一步的健全房市政策，將左右2022年房市交易量表現(xiàn)。
 
此外，葉凌棋指出，全臺(tái)2021年1-10月使照量較2020年同期成長(zhǎng)11％，持續(xù)維持高檔，顯示目前市場(chǎng)供給量不小，而推估全臺(tái)全年建照量約16.5萬(wàn)戶，恐創(chuàng)27年來新高，未來2至3年市場(chǎng)將出現(xiàn)超額供給，賣壓仍重。因此，貨幣緊縮、房市政策以及市場(chǎng)超額供給將是影響2022年房市3大變數(shù)。
 
葉凌棋說明，政府「打炒房」不「打房」的目標(biāo)相當(dāng)明確，在一連串政策實(shí)施後，預(yù)期2022年將能獲得成效，過去由預(yù)售屋帶動(dòng)的價(jià)格飆漲不復(fù)見，改變市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，房?jī)r(jià)漲幅將逐步趨緩，讓房市回歸正軌，房市將朝向健康、穩(wěn)定的方向前進(jìn)。
 
2022房市預(yù)估，2022房市呈「量平價(jià)緩漲」格局，估全年交易量約34.5-35.5萬(wàn)棟之間
 
葉凌棋說明，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)甦，加上市場(chǎng)資金潮挹注，臺(tái)商回流、民間投資增，2022年經(jīng)濟(jì)前景值得期待，房市基本面看好，但房市仍有貨幣緊縮、房市政策以及市場(chǎng)超額供給等變數(shù)，買氣難有爆發(fā)性擴(kuò)量，預(yù)期2022房市呈「量平價(jià)緩漲」格局，全年交易量估34.5-35.5萬(wàn)棟之間，較2021年持平或小增3％。
 
本次永慶房產(chǎn)趨勢(shì)前瞻報(bào)告問卷調(diào)查，採(cǎi)「電子郵件」方式寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會(huì)員與官網(wǎng)點(diǎn)入。調(diào)查時(shí)間2021/11/17~2021/12/1?；厥沼行柧頂?shù)為2120份。